Lebensdauer Fertighaus: 1980, 1990, 2000 und heute?

Das Fertighaus ist im Kommen, macht aber immer noch nur einen Bruchteil der neuen Häuser aus. Doch auch das Massivhaus hat keine uneingeschränkte Lebensdauer und ist in der Haltbarkeit beschränkt.

Fertighaus vs. Massivhaus: Lebensdauer und Haltbarkeit unterschiedlich

Die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim stellt für die meisten Bundesbürger eine in der Regel einmalige, doch sehr kostenintensive Angelegenheit dar. Die Kosten variieren je nach Art des Gebäudes und nach dessen Zustand. Allgemein gestalten sich die Träume von den eigenen vier Wänden wie folgt:

Um Kosten zu sparen, entscheiden sie sich für ein Fertighaus und nicht für das Massivhaus, obgleich Letzteres eine deutlich höhere Lebensdauer aufweist. Mit der Haltbarkeit des Gebäudes ist der Wiederverkaufswert verbunden: Eine kürzere Lebensdauer bedingt einen geringeren Wiederverkaufswert.

Das Massivhaus gilt daher eher als wertstabil, gleichzeitig wird einem Fertighaus auch gern ein Mangel unterstellt, wo keiner ist. 1980 oder 1990 sahen die Bauvorschriften noch anders aus, es wurden andere Materialien verwendet, die heute nicht mehr zum Einsatz kommen. Selbst ab dem Jahr 2000 wurde noch anders gebaut als heute.

Baumaterialien früher und heute

Einst als üblich und sehr gut bewertete Baumaterialien lassen einen Sachverständigen von heute die Hände über dem Kopf zusammenschlagen. Die Haltbarkeit eines Hauses aus der Zeit zwischen 1980 und 1990 bzw. bis zum Jahr 2000 ist mit der heutigen Lebensdauer gar nicht vergleichbar.

Ein modernes Fertighaus von heute ist zum Beispiel bei der überwiegenden Verwendung von Holz als Rohstoff deutlich besser gegen den Befall mit Ungeziefer geschützt als ein Haus aus 1980. Auch gesundheitsschädliche Ausdünstungen der Materialien sind in einem Haus von 1990 oder 2000 noch deutlich stärker verbreitet gewesen als bei einem Fertighaus von heute.

Dennoch: Auch in den 80er und 90er Jahren wurden gute Häuser gebaut und unter Berücksichtigung einiger wichtiger Aspekte kann der Kauf eines Fertighauses aus dieser Zeit durchaus eine gute Investition sein.

Wie das folgende Video zeigt, lässt sich die Haltbarkeit von Gebäuden auch aktiv beeinflussen:

VIDEO: 5 Punkte, für eine lange Lebensdauer eines Gebäudes (Nutzungsdauer)

Immobilien als Geldanlage: Haltbarkeit spielt eine Rolle

Nicht jeder kauft ein Massivhaus oder Fertighäuser zur eigenen Nutzung oder für das Wohnen im Alter. Teilweise geht es darum, eine sichere Geldanlage zu finden, die deutlich renditeträchtiger als die derzeit mit niedrigen Zinsen behafteten Sparanlagen ist.

Carolin Schneider von der Bausparkasse Schwäbisch Hall sagte gegenüber der „Welt“: „Wer die Immobilie vor allem als Geldanlage betrachtet, muss allerdings beachten, dass Fertighäuser am Markt oft nicht so hoch bewertet werden wie Massivhäuser.“ Bezogen auf den Wiederverkaufswert von Fertighaus und Massivhaus bedeutet das, dass ein Fertighaus in der Regel schwieriger zu verkaufen ist.

Lebensdauer nach Baujahren

Es kann zwar gut zur Vermietung genutzt werden, allerdings werden früher Reparaturen nötig. Die gesamte Haltbarkeit ist deutlich geringer als bei einem Massivhaus.

Ein solches wird mit einer Lebensdauer von rund 100 bis 120 Jahren angenommen, ein Fertighaus hingegen besitzt eine Lebensdauer zwischen 60 und 90 Jahren. Interessant ist, dass es in den 80er und 90er Jahren sowie noch weiter zurückliegend ganz andere Werte gab:

• 70er Jahre: Ein Fertighaus hatte eine Lebensdauer von ca. 50 Jahren.
• 1980 und 1990 bis 2000: Das Fertighaus wird mit einer Lebensdauer zwischen 50 und 70 Jahren angegeben.
• 2000 und 2010 bis heute: Fertighäuser können bis zu 90 Jahre oder älter werden.

Wieso unterscheidet sich die Lebensdauer?

Gründe für die Veränderungen der Lebensdauer beim Fertighaus waren das Einbringen stabiler Außenwände in einen Rahmen aus Holz, sodass Ziegel und Beton als Verstärker integriert wurden. Die Einzelteile werden in trockenen Hallen hergestellt, Witterungsschäden sind unwahrscheinlich. Wichtig für die Haltbarkeit eines Fertighauses ist aber auch dessen regelmäßige Wartung. Wer Sanierungsarbeiten aufschiebt und nicht bereits „den Anfängen wehret“, muss mit hohen Kosten, einem raschen Verschleiß und einer geringeren Haltbarkeit rechnen.

Massivhaus oder Fertighaus kaufen: Darauf sollten Sie achten

Wichtig: Die Endabnahme eines Hauses sollte immer durch einen Sachverständigen erfolgen, auch wenn sie theoretisch durch den Bauherren (ohne jegliche Fachkenntnisse) möglich ist. Der Sachverständige sieht aber Mängel oder mögliche Fehler, die auf eine geringe Haltbarkeit hindeuten können.

Angesichts dessen, dass das Eigenheim die wohl größte Investition des Lebens darstellt, sollte nicht ausgerechnet bei der Bauabnahme gespart werden! Die folgende Grafik zeigt einmal, wie viel des Jahresnettoeinkommens für den Kauf des erträumten Eigenheims aufgebracht werden muss:

Bauplan

Wichtig ist des Weiteren, dass bei einem Kauf der Bauplan vorhanden sein muss. Heute tätige Anbieter für Fertighäuser haben keine Baupläne für mehrere Zehntausend verschiedene Hausvarianten parat, den Bauplan muss der Erstbesitzer der Immobilie haben. Ohne Bauplan darf es keine Baugenehmigung gegeben haben. Liegt der Plan nicht vor, sollten Sie vom Kauf des Objekts absehen, denn hier könnte es im Nachhinein jede Menge Ärger geben.

Bewertung durch einen Architekten oder Bauingenieur

Ein niedergelassener Architekt oder Bauingenieur bzw. ein Zimmerer kann Auskunft zur Haltbarkeit des Hauses aus den 80er oder 90er Jahren geben. Erst nach Vorliegen dieser Informationen sollten Sie sich für oder gegen einen Kauf entscheiden.

Sanierungsmöglichkeiten

Berücksichtigen Sie auch die Sanierungsmöglichkeiten von Fertighaus oder Massivhaus. Auch die in 1980 oder 1990 tätigen Firmen für die Herstellung von Fertighäusern haben sich nichts zuschulden kommen lassen, auch wenn nach modernen Erkenntnissen ein Fertighaus nicht den Vorschriften entspricht. Doch die frühere Bauweise sah die Verwendung anderer Baustoffe vor als in 2000 oder 2010. Dies ist vergleichbar mit dem Automobilbau: Noch vor wenigen Jahren galten Autos als absolut sicher, auch wenn sie so gut wie keine der heute üblichen Bauteile enthielten.

Niemand hätte den Autoherstellern einen Vorwurf gemacht, weil weder Airbag noch ABS oder ESP vorhanden waren. Bei einem Fertighaus sieht das anders aus, hier wird die Verwendung bestimmter Produkte, die damals baurechtlich jedoch zugelassen waren, infrage gestellt. Angegangen werden die Firmen, die das Fertighaus hergestellt hatten. Zu Unrecht, sagen Experten. Ähnliche Dinge gibt es übrigens auch beim Massivhaus: Nach heutigen Brandschutzrichtlinien hätte eine Dämmung niemals mit Kohlestaub vorgenommen werden dürfen.

Zumal das alte Massivhaus aus den 1950er Jahren mit Kohle und Holz beheizt wurde. Ein derart veraltetes Massivhaus wird heute fast liebevoll als „beinahe denkmalgeschütztes Gebäude“ bezeichnet und es werden umfangreiche Sanierungen vorgenommen, um das Haus den geltenden Bestimmungen bezüglich des Brandschutzes anzupassen.

Tipp: Vor dem Kauf von Massivhaus oder Fertighaus sollten Sie sich an eine Spezialfirma wenden, die Ihnen sagen kann, was möglich ist und was nicht. Entscheiden Sie erst danach, ob der Kauf sinnvoll ist.

Diese Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf stellen

Um nun das Fertighaus und seine Lebensdauer bzw. das Massivhaus genauer beurteilen zu können, sollten sie auf verschiedene Dinge achten. Zum einen ist beim Kauf einer Immobilie im Bestand immer der Energieausweis nötig, dieser muss per Gesetz zu jedem zu veräußernden Haus vorliegen.

Er gibt Aufschluss darüber, wie energieeffizient das Gebäude ist. Ein Haus aus 2010 wird hier bereits deutliche Unterschiede zu einem in 2019 fertiggestellten Gebäude zeigen, die Differenzen zu einem Haus aus den 1980er Jahren sind gravierend. Wichtig sind des Weiteren diese Punkte:

• Warum wird das Haus verkauft?

Die Gründe können einfacher Natur sein: Das Gebäude wurde vererbt und soll aufgrund der Erbteilung verkauft werden. Möglicherweise ist der Besitzer auch nicht damit zufrieden, es ist zu klein oder zu groß bzw. befindet sich am falschen Standort. Wechselt ein Haus zum wiederholten Male seinen Besitzer, sollten Sie aufmerksam werden, hier können bauliche Mängel der Grund sein.

• Wie liegt das Grundstück?

Interessant ist nicht nur die verkehrstechnische Anbindung oder die ruhige Lage des Hauses. Liegt das Objekt tiefer und läuft Gefahr, bei jedem größeren Regenschauer unter Wasser zu stehen? Befindet sich das Haus in einer Gegend, in der in den nächsten Jahren größere Umstrukturierungen vorgesehen sind? Die momentan ruhige Lage kann sich dann ganz schnell ändern!

• Welche Renovierungen wurden durchgeführt?

Finden Sie heraus, ob etwas für eine höhere Lebensdauer von Massivhaus oder Fertighaus getan wurde. Welche Sanierungen und Renovierungen wurden zu welchem Zeitpunkt durchgeführt? Welche Arbeiten stehen demnächst an, was davon ist besonders kostenintensiv? Wichtig: Verlassen Sie sich nicht auf die bloßen Äußerungen und Zusicherungen des Verkäufers, sondern legen Sie Wert auf schriftliche Nachweise.

• Wie alt ist die Heizungsanlage?

Heizkessel müssen in der Regel nach rund 30 Jahren ausgetauscht werden. Bei einem Haus aus 1990 steht dieser Austausch daher unmittelbar bevor, wenn er noch nicht durchgeführt worden ist. Das wird hohe Kosten verursachen, der Kaufpreis sollte entsprechend niedriger sein.

• Wie steht es um die Dämmung?

Kaufinteressenten sollten herausfinden, welche Dämmung eingebracht wurde und wann das der Fall war. War das Haus von Anfang an richtig gedämmt oder wurde die Dämmung erst nachträglich eingebracht?

• Wie riecht das Haus bei Nässe?

Diese Frage mag etwas seltsam erscheinen, doch bei Fertighäusern aus den 1980er Jahren findet sich oftmals eine starke Geruchsbelästigung wieder. Vor allem bei Nässe und hier insbesondere im Außenbereich müffelt das Gebäude dumpf. Der Grund dafür liegt in den damals verwendeten Baumaterialien: Holz wurde mit Pentachlorphenol behandelt, was seine Haltbarkeit erhöhen sollte.

Durch Veränderungen der Umweltfaktoren können die darin enthaltenen Derivate Trichlorphenol und Tetrachlorphenol neue Verbindungen eingehen und führen als Tetrachloranisol oder Trichloranisol zu intensiven Gerüchen. Dieser Geruch kann beseitigt werden, was aber umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfordert. Auch hier sollten sich diese Mehrkosten in einem geringeren Kaufpreis widerspiegeln.

Abschließend sei noch eines angemerkt: Die durchschnittliche Lebensdauer von Massiv- und Fertighäusern mag sich deutlich unterscheiden, doch mit den geeigneten Vorsorge- und rechtzeitigen Sanierungsmaßnahmen ist es kein Problem, auch ein älteres Fertigteilhaus noch lange Zeit nutzen zu können. Sicherlich spielen hier auch andere Aspekte in eine Entscheidung mit hinein: Soll das Haus an die Kinder vererbt werden oder soll es nur zur eigenen Nutzung bis zum Lebensende zur Verfügung stehen?

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Punkte und unter Hinzuziehung eines Sachverständigen kann die berühmte „Spreu vom Weizen“ getrennt werden, was bedeutet, dass durchaus gute Fertighäuser auf dem Markt mit noch einer langen Lebensdauer zu finden sind. Diese stellen eine ebenso lohnenswerte Investition wie ein Massivhaus dar.