Abgeschlossenheitsbescheinigung: Definition, Vorteile, Nachteile und warum es sie auch ohne Baugenehmigung gibt

Soll ein Haus mit mehreren Wohneinheiten verkauft werden, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig. Sie besagt, dass tatsächlich mehrere abgeschlossene Wohnungen vorhanden sind und genutzt werden können. Der Kontakt zu anderen Wohneinheiten darf vorhanden sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, die bestätigt, dass bestimmte Räumlichkeiten gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als abgeschlossen gelten. Das bedeutet, dass diese Räume baulich von anderen Wohnungen oder Wohnräumen getrennt sind und über einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus verfügen. Diese räumliche Trennung wird in der Regel durch Wände und Decken realisiert, die sowohl Schall- als auch Wärmeschutz bieten.

Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein erforderlicher Schritt bei der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen, insbesondere im Hinblick auf deren Vermarktung. Die Bescheinigung dient als formelle Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in separate Wohneinheiten oder Teileigentum und ermöglicht die Anlage individueller Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (gemäß §7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes). Ohne die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt die erforderlichen Eintragungen nicht vornehmen. Der Nachweis der Abgeschlossenheit erfolgt durch das Hinzufügen des Aufteilungsplans zur Teilungserklärung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Genaue Definition der Immobilie Die rechtliche Grundlage für separat nutzbare Wohnungen Gute Gründe für die Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung So beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Genaue Definition der Immobilie

Eigentümer von Immobilien mit mehreren Wohneinheiten brauchen spätestens dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn sie eine Wohnung oder das gesamte Gebäude verkaufen wollen. Auch bei einem Teileigentum an der Immobilie ist die Bescheinigung wichtig. Sie ermöglicht eine genaue Definition des Eigentums und gibt die Nummern der einzelnen Wohnungen an. Außerdem wird die Bescheinigung nur erteilt, wenn die Wohneinheiten tatsächlich vollständig voneinander abgetrennt sind und somit eine in sich geschlossene Einheit, die separat nutzbar ist, darstellen.

Die rechtliche Grundlage für separat nutzbare Wohnungen

Video: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung zur Begründung von Eigentum – Einfach erklärt

Die rechtliche Grundlage dafür bildet das Wohnungseigentumsgesetz, das mit § 3 Abs. 2 und durch § 7 Abs. 4 relevant ist.

Dabei gilt die Bescheinigung aber nur für Räumlichkeiten, die zur Führung eines Haushalts genutzt werden und somit über Küche, Bad und abschließbare Wohnungstür verfügen.

Berücksichtigt wird dabei auch ein Raum, der dauerhaft als Büro innerhalb der Wohnung genutzt wird.

Schon beim Hausbau sollte darauf geachtet werden, dass die einzelnen Wohnungen separat voneinander genutzt werden können.

Als Begrenzungsmerkmale zählen Böden, Wände und Decken, Fenster und Türen der einzelnen Räume.

In der Abgeschlossenheitsbescheinigung finden sich Angaben zu folgenden Punkten:

Adresse und Bezeichnung der Wohnung
Bestätigung der Abschließbarkeit
Nachweis von Bad und WC
Vorhandensein eines separaten Zugangs ins Treppenhaus und/oder ins Freie
Abtrennung von anderen Wohnungen

Video: Änderung Wohnungseigentumsgesetz: Neue Regeln für Eigentümer und Verwalter Marktcheck SWR

Gute Gründe für die Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung

Finanzierung:

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei Finanzierungen von Objekten mit separaten Einheiten ein wesentliches Dokument. Bei Altbauten ist sie unverzichtbar, da die ursprünglichen Bauauflagen, insbesondere bei älteren Gebäuden, oft nicht den aktuellen Normen und Gesetzen entsprechen. Dies betrifft häufig Aspekte wie den Brandschutz und Schallschutz. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wäre die Aufteilung und Veräußerung solcher Altbauten oft fast unmöglich.
Regulatorische Anforderungen:

In vielen Ländern und Rechtsgebieten ist die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gesetzlich vorgeschrieben, um die Trennung von Einheiten in einem Gebäude klar zu dokumentieren und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.
Wohnungsmarktbeobachtung:

Die Anzahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand kann als Indikator für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dienen. Sie ermöglicht die Beobachtung des räumlichen und zeitlichen Verlaufs von Wohnungsprivatisierungen und ist daher ein wichtiger Faktor in der Wohnungsmarktanalyse.
Rechtssicherheit:

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung schafft Rechtssicherheit, indem sie klare Grenzen und Zuständigkeiten für jede Einheit in einem Gebäude festlegt. Dies minimiert potenzielle Konflikte und Unsicherheiten unter den Eigentümern.
Eigentumsübertragung:

Sie ermöglicht die rechtliche Trennung und Übertragung von Eigentumseinheiten innerhalb eines Gebäudes, was insbesondere beim Verkauf von Eigentumswohnungen von Bedeutung ist.
Vermarktung:

Bei der Vermarktung von Immobilien als Eigentumswohnungen ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, um den Käufern die klare Identifizierung und Abgrenzung der jeweiligen Einheiten zu bieten.
Versicherung:

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ermöglicht es den Eigentümern, separate Versicherungspolicen für ihre Einheiten abzuschließen, was im Schadensfall von Vorteil sein kann.
Grundbucheintrag:

Sie bildet die Grundlage für die individuellen Grundbucheintragungen für jede Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit, was die rechtliche Dokumentation und Übertragung von Eigentum ermöglicht.

So beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

In der Regel wird dieser Nachweis von der örtlichen Baubehörde ausgestellt. Es gibt jedoch auch öffentlich anerkannte Sachverständige, die in einigen Bundesländern dafür zuständig sein können.

Welche Unterlagen für den Antrag benötigt werden, hängt von der jeweiligen Behörde ab. Es ist ratsam, im Voraus zu klären, welche Dokumente eingereicht werden müssen.

Typischerweise fordern die Behörden:

Einen Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Einen aktuellen Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
Einen Lageplan
Bauzeichnungen, Ansichten und Schnitte
Einen Aufteilungsplan
Eine Wohn- und Nutzflächenberechnung

Besonders wichtig ist der Aufteilungsplan, der ein wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung ist. Er listet jede Einheit auf, für die ein eigenes Grundbuchblatt erstellt werden soll, mit einer eigenen Ziffer. Der Plan enthält Grundrisse und genaue Bezeichnungen aller Wohneinheiten sowie etwaiger Abstellräume oder Nebengebäude, die einer Wohnung zugeordnet werden sollen. Außerdem zeigt der Aufteilungsplan die Gebäudeteile im Gemeinschaftseigentum auf.

In den meisten Fällen wird dieser Nachweis von der örtlichen Baubehörde ausgestellt. (Foto: AdobeStock – 228949670 elnur)

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Gebühren für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren je nach Gemeinde. Die genauen Kosten werden durch die Aufsichtsbehörden der Kommunen gemäß der Verordnung über die Baugebührenordnung festgelegt.

In der Regel müssen Sie mit Gebühren zwischen 30 und 150 Euro pro Einheit rechnen. Wenn die Behörden auch einen Aufteilungsplan erstellen müssen, kommen zusätzliche Kosten von etwa 40 Euro hinzu.

Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten?

Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Einheit muss als Wohnraum genutzt werden und eine übliche Haushaltsführung ermöglichen. Es ist wichtig, dass die Einheit baulich von anderen Wohneinheiten getrennt ist, um Schall- und Wärmeschutz zu gewährleisten. Zudem benötigt sie einen eigenen abschließbaren Zugang sowie eine Wasser- und Abwasserversorgung, sowie ein Bad, WC und Küche.

Wenn bestimmte Räume innerhalb der Einheit für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden, bleibt der Wohnzweck dennoch erhalten. Falls die Einheit ausschließlich oder vorwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt werden soll, wird sie als Teileigentum betrachtet und gilt nicht mehr als Wohnraum, zum Beispiel bei Einzelhandelsflächen, Praxen oder Werkstätten.

Ist eine Baugenehmigung zwingend erforderlich, um die Bescheinigung zu erhalten?

Die Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfordert normalerweise eine Baugenehmigung, insbesondere bei Neubauprojekten zur Errichtung von Eigentumswohnungen. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie etwa bei der Teilung einer Wohnung in einem Einfamilienhaus, wo die Bescheinigung auch ohne Baugenehmigung möglich sein kann.

In solchen Fällen kann die Baubehörde unter Umständen eine Bescheinigung ausstellen, in der vermerkt wird, dass keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies zu Problemen führen kann, wenn die Immobilie später verkauft werden soll. Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, sich bei der zuständigen Behörde zu erkundigen.

Die Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfordert normalerweise eine Baugenehmigung, insbesondere bei Neubauprojekten zur Errichtung von Eigentumswohnungen. (Foto: AdobeStock – 92665347 Yvonne Weis)