Abgeschlossenheitsbescheinigung: Definition, Vorteile, Nachteile und warum es sie auch ohne Baugenehmigung gibt
Soll ein Haus mit mehreren Wohneinheiten verkauft werden, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig. Sie besagt, dass tatsächlich mehrere abgeschlossene Wohnungen vorhanden sind und genutzt werden können. Der Kontakt zu anderen Wohneinheiten darf vorhanden sein.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, die bestätigt, dass bestimmte Räumlichkeiten gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als abgeschlossen gelten. Das bedeutet, dass diese Räume baulich von anderen Wohnungen oder Wohnräumen getrennt sind und über einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus verfügen. Diese räumliche Trennung wird in der Regel durch Wände und Decken realisiert, die sowohl Schall- als auch Wärmeschutz bieten.
Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein erforderlicher Schritt bei der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen, insbesondere im Hinblick auf deren Vermarktung. Die Bescheinigung dient als formelle Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in separate Wohneinheiten oder Teileigentum und ermöglicht die Anlage individueller Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (gemäß §7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes). Ohne die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt die erforderlichen Eintragungen nicht vornehmen. Der Nachweis der Abgeschlossenheit erfolgt durch das Hinzufügen des Aufteilungsplans zur Teilungserklärung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Genaue Definition der ImmobilieDie rechtliche Grundlage für separat nutzbare WohnungenGute Gründe für die Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Genaue Definition der Immobilie
Eigentümer von Immobilien mit mehreren Wohneinheiten brauchen spätestens dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn sie eine Wohnung oder das gesamte Gebäude verkaufen wollen. Auch bei einem Teileigentum an der Immobilie ist die Bescheinigung wichtig. Sie ermöglicht eine genaue Definition des Eigentums und gibt die Nummern der einzelnen Wohnungen an. Außerdem wird die Bescheinigung nur erteilt, wenn die Wohneinheiten tatsächlich vollständig voneinander abgetrennt sind und somit eine in sich geschlossene Einheit, die separat nutzbar ist, darstellen.
Die rechtliche Grundlage für separat nutzbare Wohnungen
Video: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung zur Begründung von Eigentum – Einfach erklärt
Die rechtliche Grundlage dafür bildet das Wohnungseigentumsgesetz, das mit § 3 Abs. 2 und durch § 7 Abs. 4 relevant ist.
Dabei gilt die Bescheinigung aber nur für Räumlichkeiten, die zur Führung eines Haushalts genutzt werden und somit über Küche, Bad und abschließbare Wohnungstür verfügen.
Berücksichtigt wird dabei auch ein Raum, der dauerhaft als Büro innerhalb der Wohnung genutzt wird.
Schon beim Hausbau sollte darauf geachtet werden, dass die einzelnen Wohnungen separat voneinander genutzt werden können.
Als Begrenzungsmerkmale zählen Böden, Wände und Decken, Fenster und Türen der einzelnen Räume.
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung finden sich Angaben zu folgenden Punkten:
- Adresse und Bezeichnung der Wohnung
- Bestätigung der Abschließbarkeit
- Nachweis von Bad und WC
- Vorhandensein eines separaten Zugangs ins Treppenhaus und/oder ins Freie
- Abtrennung von anderen Wohnungen
Gute Gründe für die Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung
- Finanzierung:Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei Finanzierungen von Objekten mit separaten Einheiten ein wesentliches Dokument. Bei Altbauten ist sie unverzichtbar, da die ursprünglichen Bauauflagen, insbesondere bei älteren Gebäuden, oft nicht den aktuellen Normen und Gesetzen entsprechen. Dies betrifft häufig Aspekte wie den Brandschutz und Schallschutz. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wäre die Aufteilung und Veräußerung solcher Altbauten oft fast unmöglich.Regulatorische Anforderungen:In vielen Ländern und Rechtsgebieten ist die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gesetzlich vorgeschrieben, um die Trennung von Einheiten in einem Gebäude klar zu dokumentieren und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.Wohnungsmarktbeobachtung:Die Anzahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand kann als Indikator für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dienen. Sie ermöglicht die Beobachtung des räumlichen und zeitlichen Verlaufs von Wohnungsprivatisierungen und ist daher ein wichtiger Faktor in der Wohnungsmarktanalyse.Rechtssicherheit:Die Abgeschlossenheitsbescheinigung schafft Rechtssicherheit, indem sie klare Grenzen und Zuständigkeiten für jede Einheit in einem Gebäude festlegt. Dies minimiert potenzielle Konflikte und Unsicherheiten unter den Eigentümern.Eigentumsübertragung:Sie ermöglicht die rechtliche Trennung und Übertragung von Eigentumseinheiten innerhalb eines Gebäudes, was insbesondere beim Verkauf von Eigentumswohnungen von Bedeutung ist.Vermarktung:Bei der Vermarktung von Immobilien als Eigentumswohnungen ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, um den Käufern die klare Identifizierung und Abgrenzung der jeweiligen Einheiten zu bieten.Versicherung:Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ermöglicht es den Eigentümern, separate Versicherungspolicen für ihre Einheiten abzuschließen, was im Schadensfall von Vorteil sein kann.Grundbucheintrag:Sie bildet die Grundlage für die individuellen Grundbucheintragungen für jede Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit, was die rechtliche Dokumentation und Übertragung von Eigentum ermöglicht.
