Zu Zeiten der Niedrigzinsen sind Immobilien so gefragt wie nie. Private und institutionelle Käufer sind bereit, in Immobilien aller Art zu investieren. Dies hat in den vergangenen Jahren auch zu einem steigenden Interesse an den Immobilienfonds für Privatanleger geführt. Für Einsteiger gibt es hier allerdings ein paar Dinge zu beachten, die aus einem guten Deal eine renditestarke Geldanlage machen.
Niedrige Zinsen und hohe Nachfrage
Immobilienfonds sind in allen Anlageklassen heiß begehrt. Dies war bereits vor dem Niedrigzins der Fall, und die Nachfrage hat sich seit der Lenkung des europäischen Leitzinses rapide erhöht. Private Anleger können die vielen Vorteile der Immobilienfonds generell auf drei Wegen genießen:
- Offene Immobilienfonds
- Geschlossene Immobilienfonds
- Spezialfonds
Die Spezialfonds stellen allerdings eine Ausnahme dar. Sie werden zwar an institutionelle Anleger vergeben, können aber durch einen einzigen, privaten Investoren ins Leben gerufen werden. Die Einlage für einen solchen Spezialfonds ist in der Regel nicht unter zehn Millionen Euro möglich. Entsprechend gering ist die Zahl der Privatanleger, die einen solchen Spezialfonds nutzen.
Die klassische Investitionsmöglichkeit wird über offene und geschlossene Immobilienfonds für Privatanleger geboten.
Deutsche Immobilien auf dem Vormarsch
Die Fondsportfolios können ganz unterschiedliche Schwerpunkte setzen. So gibt es Anbieter, die sich auf Wohnimmobilien konzentrieren, während andere bevorzugt im Bereich von Nutz- und Gewerbeimmobilien investieren. Auch die regionale Verteilung der Immobilienkäufe spielt eine Rolle. In den vergangenen Jahren konnte in Immobilienfonds für Privatanleger und in Spezialfonds der Trend zur deutschen Immobilie verzeichnet werden. Immer mehr Portfolio-Manager setzen auf den vermehrten Zukauf von Wohn- und Gewerbe-Einheiten auf deutschem Grund.
Generell lässt sich aber auch sagen, dass der Druck auf hohe Renditen unter deutschen Anlegern enorm hoch ist. Eine Mischung aus deutschen Immobilien und internationalen Investitionen, zum Beispiel in den USA oder in Osteuropa, bringen die benötigte Grundlage für Anlegervertrauen und gute Renditen.
Immer mehr Portfolio-Manager setzen auf den vermehrten Zukauf von Wohn- und Gewerbe-Einheiten auf deutschem Grund.(#01)
Nischenmärkte werden erschlossen
Ein zu beobachtender Trend für Immobilienfonds, die auch Privatanleger nutzen können, sind spezielle Investitionsnischen. Fonds, die zum Beispiel auf Immobilien aus dem Bereich des Gesundheitswesens setzen und Pflegeheime oder private Krankenhäuser beherbergen, sind immer häufiger zu sehen. Der Gedanke hinter diesen sehr spezifischen Fonds ist es, die wachsende Nachfrage in bestimmten Bereichen auszunutzen. Eine alternde Gesellschaft benötigt in Zukunft eine hohe Anzahl von Pflegeplätzen, die in entsprechenden Immobilien geschaffen werden.
Tipp für risikofreudige Investoren
Wer auf hohe Renditechancen setzt, der nutzt einen Immobilienfonds für Privatanleger, der in Bauprojekte investiert. Diese haben zum Teil lediglich ein Grundstück und die Baupläne gesichert. Hier ist der Blick auf Schwellenländer angebracht. Wachsende, urbane Regionen benötigen die Erschließung von neuen Wohnräumen. Neue Bauprojekte tragen daher ein enormes Profitpotenzial.
Wer auf hohe Renditechancen setzt, der nutzt einen Immobilienfonds für Privatanleger, der in Bauprojekte investiert. (#02)
Wie erwirtschaften Immobilienfonds für Privatanleger Renditen?
Um diese Frage sinnvoll zu beantworten, muss man zuerst zwischen zwei grundlegende Fondsformen unterscheiden. Anleger können ihr Kapital in geschlossene und offene Immobilienfonds investieren. Ein offener Fonds steht zu jeder Zeit für die Ausgabe von Anteilen bereit. Die Fondsmanager können die Zahl der Anteile also der Nachfrage anpassen. Gleichzeitig können Anleger auf ihr Kapital nahezu ohne Einschränkungen durch einen Verkauf der Anteile zugreifen. Die offenen Fonds haben darüber hinaus kein
Endziel: Es wird mit Quartals- und Jahresrenditen gearbeitet.
Der geschlossene Fonds verläuft in mehreren Etappen:
- Suche nach Investoren
- Portfolioaufbau
- Fondsmanagement ohne Kapitaleinlage oder -herausnahme
- Auflösung des Fonds und Gewinnausschüttung
Die geschlossenen Fonds sind auf Langzeitinvestitionen ausgelegt, die vergleichbar hohe Renditen bringen. Allerdings haben die geschlossenen Immobilienfonds für Privatanleger einen eher schlechten Ruf. Nach der Finanzkrise im Jahr 2007 sind viele der Fonds als rechtlich bedenklich aufgefallen. Die Folge war nicht nur eine Flut von Gerichtsprozessen in den hohen Riegen der Finanzwelt, auch die Regulierung für die geschlossenen Immobilienfonds wurden extrem verschärft. Dies wiederum führt dazu, dass Banken und Vermittler nur ungern die aufwendige Bürokratie angehen, die mit der Vermittlung dieser Fonds einhergeht.
Für Interessierte haben die Fonds allerdings ein paar Vorteile zu bieten:
- Hohe Renditechancen
- Zugriff auf exklusive Immobilienportfolios
- Vergleichsweise geringe Gesamtkosten
Die Kapitalgewinnung der Fonds wird aber auch durch die Kerngeschäfte der Investitionen bestimmt. Einige Portfolios konzentrieren sich darauf, Wohnkomplexe zu erwerben und durch diverse Maßnahmen eine Wertsteigerung zu erzielen. Es kann sich um Sanierungen oder eine Neuausrichtung der Marketingstrategie handeln, dies erhöht das Potenzial für Mieteinkünfte und somit den Marktwert. Nach der gewünschten Wertsteigerung werden die Immobilien gewinnbringend verkauft.
Im Gegensatz zu den dynamischen Immobilienportfolios setzen statische Fonds auf die Optimierung der Mieteinnahmen. Eine Reduzierung von Leerständen steht ebenso im Fokus wie die allgemeine Wertsteigerung der Anlage. Langzeitinvestitionen nutzen die demografische Entwicklung von einzelnen Stadtteilen aus.
Video: Immobilien als Kapitalanlage – 4 Möglichkeiten für Privatanleger in Immobilien zu investieren
Was ist bei der Wahl eines Immobilienfonds zu beachten?
Es ist keine Seltenheit, dass die Ersteinlage für Immobilienfonds auf bis zu zwei Jahre fest gebunden ist. Innerhalb dieser Zeit ist der Anleger nicht in der Lage, das Kapital anzugreifen und seine Anteile zu verkaufen. Dies liegt darin begründet, dass der Erwerb von Immobilien ein enorm hohes Kapital benötigt. Um die Fonds liquide zu halten, wird ein bestimmter Kapitalsatz kurzfristig gebunden.
Der gewählte Immobilienfonds für Privatanleger sollte nicht zu einseitig aufgestellt sein. Konservative Anleger sind mit einem Mischfonds gut beraten, der diverse Immobilienarten in mehreren Regionen abdeckt. So können mögliche Markteinbrüche der einen Region durch die guten Renditen der anderen abgefangen werden.
Aktuell sind die Zinsen so niedrig wie nie zuvor. Dies hat ein nennenswertes Wachstum für die Immobilienfonds für Privatanleger eingebracht. Anleger müssen sich aber der Gefahr bewusst sein, das eine Zinswende die Renditen über Nacht schmälern kann. Höhere Zinsen senken die Kaufbereitschaft der Investoren und damit die Nachfrage. Das Resultat sind sinkende Immobilienpreise. Insbesondere für Anteile, die erst durch den Niedrigzins einen nennenswerten Wertezuwachs erhalten haben.
Daher ist es interessant, auf ein Portfolio zu setzen, das auch Immobilien mit einer stabilen Preisentwicklung umfasst. Die Einzelrenditen mögen sich aktuell nicht mit den Höchstpreisen aus dem Immobilienboom messen können; dafür sind sie weniger durch einen unerwarteten Preiseinbruch gefährdet.
Aktuell sind die Zinsen so niedrig wie nie zuvor. Dies hat ein nennenswertes Wachstum für die Immobilienfonds für Privatanleger eingebracht. (#03)
Wer sollte in Immobilienfonds für Privatanleger investieren?
Eine Investition in Immobilien ist immer lohnenswert. Ist das Kapital nicht ausreichend, um in einen privaten Immobilienkauf zu investieren, sind die Immobilienfonds für Privatanleger die Lösung. Bereits ab einer Einlage von rund 100 Euro können Anleger die vielen Vorteile der Immobilienbranche genießen. Kleinanleger haben so die Chance, über einen relativ kurzen Zeitraum gute Gewinne zu sichern.
Generell eignen sich die Immobilienfonds für Privatanleger eher für Langzeitinvestitionen. Geduldige Anleger können sich für einen geschlossenen Fonds entscheiden, der die Renditechancen verbessert. Bei der Auswahl eines passenden Fonds sollte man auf keinen Fall auf eine umfassende Beratung verzichten. Diese wird unter anderem durch Banken und private Vermittler angeboten.
Fazit: Immobilienfonds für Privatanleger
Unabhängig vom aktuellen Zinstief: Immobilien sind immer gefragt. Vor allen in urbanen Regionen, die einen stetigen Zuwachs verzeichnen, sind die Kosten auf einem steigenden Kurs. Ein gutes Portfolio mischt inlädische und internationale Immobilien aus diversen Klassen. Gewerbeimmobilien, Wohnkomplexe oder auch Gesundheitsimmobilien sind in der richtigen Lage immer gefragt. Nischen-Fonds arbeiten mit Weitblick. Eine steigende Nachfrage für Gesundheitsimmobilien verspricht erstklassige Gewinne.
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