Mietkauf: Kapitalanlage mit Tücken

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden, bekommen aber keinen Kredit von der Bank – oder nur mit sehr hohen Zinsen. In diesem Fall kann ein Mietkauf lukrativ sein. Aber Vorsicht vor den Tücken!

So läuft der Mietkauf ab

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist nur allzu verständlich. Leider sind Bankberater bei der Vergabe von Darlehen kritisch. Es kann sein, dass sie den Kreditantrag abschlagen. Eine mögliche Alternative ist der Mietkauf. Allerdings sollte man sich der Tücken bewusst sein.

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. ( Foto: Shutterstock Fizkes)

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. ( Foto: Shutterstock Fizkes)

Wie funktioniert der Mietkauf?

Der Mietkauf kann verschieden geregelt werden. Bei Vertragsabschluss kann sich der Käufer entweder dazu verpflichten, die Immobilie am Ende der Mietlaufzeit zu erwerben oder einen Optionskauf vereinbaren. Hierbei hat er die Möglichkeit, sich bis zu einer bestimmten Frist auch gegen den Kauf zu entscheiden.

Meist zahlt der Mietkäufer bei Vertragsabschluss eine Anzahlung von 20 Prozent des Immobilien-Kaufpreises, der zuvor fest vereinbart wird. Die monatlichen Mietzahlungen werden zum Teil als Anzahlung der Kaufsumme angerechnet; einen Teil der Mietzahlungen behält der Vermieter aber als Mietzins ein.

In der Regel legen die Vertragsparteien die Mietdauer fest. Sie kann zwischen 10 und 25 Jahren betragen. Kürzere oder längere Laufzeiten sind frei zu vereinbaren. Am Ende der vereinbarten Mietzeit steht eine Restsumme aus, die der Mietkäufer begleichen muss, wenn er sich für den Kauf der Immobilie entscheidet.

Entscheidet er sich im Falle eines Optionskaufs dagegen, bekommt er die Anzahlung zurück, sofern das vertraglich so geregelt wurde. Möchte der Käufer die Monatsraten bis zur vollständigen Abzahlung der Kaufsumme zahlen, sollte er dies ebenfalls vertraglich regeln. In der Regel dauert in diesem Fall die Abzahlung länger.

Wichtig: Der Mietkauf unterliegt bestimmten gesetzlichen Regelungen, genauer gesagt dem Mietrecht und dem Kaufrecht. Somit ist der Mietkaufvertrag sowohl ein Kaufvertrag als auch ein Mietvertrag. Beide Vertragsarten müssen notariell beurkundet werden, um im Einzelfall gültig zu sein.

Video: So funktioniert Mietkauf – Das Erklärvideo!

Ist der Mietkauf ein Darlehen?

Nein, bei einem Mietkauf handelt es sich nicht um ein Darlehen. Beiden gemeinsam ist zwar, dass damit Wohneigentum erworben werden kann und dass dies über eine regelmäßige Abzahlung geschieht.

Es gibt aber auch große Unterschiede: Bei einem Darlehen nimmt die Tilgungssumme im Laufe der Zeit zu, dafür verringert sich der zu begleichende Zinsanteil. Im Gegensatz dazu ist bei einem Mietkauf der Tilgungsanteil immer gleich hoch.

Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, ist das unterm Strich meist günstiger als bei einer Finanzierung über einen Mietkauf. Daher sollten Mietkäufer darauf achten, dass ein möglichst hoher Anteil der Miete als Anzahlung für den Kaufpreis zählt.

Wird beim Mietkauf die Miete angerechnet?

Bei einem Mietkauf behält der Vermieter einen Teil der Kaltmiete ein und rechnet den anderen Teil als Anzahlung für den Kaufpreis an. Falls sich der Käufer dazu entschließt, das Objekt doch nicht zu kaufen, kann er die Mietzahlungen in der Regel nicht zurückverlangen – es sei denn, dies wurde vertraglich so vereinbart.

Die Warmmiete fließt in diese Berechnung nicht mit ein, schließlich dürfen die Verbrauchskosten nicht dazu beitragen, die Kaufsumme der Immobilie zu senken.

Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, ist das unterm Strich meist <strong>günstiger </strong>als bei einer Finanzierung über einen Mietkauf. ( Foto: Shutterstock- fizkes)

Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, ist das unterm Strich meist günstiger als bei einer Finanzierung über einen Mietkauf. ( Foto: Shutterstock- fizkes)

Was unterscheidet den Mietkauf vom Optionskauf?

Bei einem Mietkauf ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie zum festgesetzten Zeitpunkt zu kaufen. Beide Vertragspartner haben sich dafür vorher auf einen Preis geeinigt, der nach der vereinbarten Frist zu zahlen ist. Der Mieter leistet eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises, ein Großteil der Miete (kalt) wird als Tilgung für den Kaufpreis genutzt. Am Ende der Laufzeit ist meist noch eine Restsumme fällig.

Die andere Variante ist der Mietkauf mit Kaufoption, bei der es keinen verbindlich geltenden Kaufvertrag gibt. Der Mieter bekommt ein Optionsrecht im Grundbuch eingetragen. Damit wird ihm das Kaufrecht für diese Immobilie für eine gewisse Zeit zugesichert. Davon kann er später Gebrauch machen und das Objekt kaufen. Diese Option ist mit dem Vorkaufsrecht vergleichbar.

Sie besteht nur, sofern der Mieter den Mietvertrag nicht kündigt und erlischt im Kündigungsfall automatisch. Wenn es nicht anders vereinbart worden ist, gehören die bis dahin geleisteten Anzahlungen durch die Miete dem Vermieter. Sie werden nicht wieder zurückerstattet.

Video: Immobilie kaufen: Mit Mietkauf Immobilie finanzieren

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Ist der Mietkauf sinnvoll?

Auch wenn es auf den ersten Blick so scheint, als würde sich mit dem Mietkauf eine sehr gute Möglichkeit zum Immobilienerwerb ergeben, lohnt es sich doch, einmal genauer hinzusehen. Denn ein risikobehafteter Mietkauf ist oft mit mehr Nach- als Vorteilen verbunden.

Keine Fördermöglichkeiten für den Mietkauf

Wer in Deutschland ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanziert, kann unterschiedliche Förderungen in Anspruch nehmen. Familien profitieren beispielsweise vom Baukindergeld, mit dem sie zehn Jahre lang bis zu 1.200 Euro im Jahr pro Kind erhalten können. Auch die KfW hat verschiedene Förderprogramme, die Familien als Bauherren und Hauskäufer unterstützen.

Die Fördermöglichkeiten gibt es aber nur, wenn eine klassische Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen wird. Bei einem Mietkauf sind staatliche Förderungen in der Regel nicht möglich.

Vielleicht ändert sich das in einigen Jahren, denn das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat sich für die Förderung von Mietkaufmodellen für junge Familien ausgesprochen. Nach dem Vorschlag des Instituts soll der Staat als Bauherr auftreten und Eigentumswohnungen errichten lassen.

Familien stellen demnach die bevorzugte Käufer-Zielgruppe dar und können die Immobilie durch eine monatliche Miete abbezahlen und schlussendlich erwerben. Die Kosten sollen stabil bleiben und in Bezug auf die Miethöhe einer normalen Kaltmiete entsprechen. Ob dies in naher Zukunft so angeboten wird, bleibt allerdings abzuwarten.

Der Mietkauf ist eine Alternative zur regulären Immobilienfinanzierung und für Kaufinteressenten sinnvoll, die einer Kreditwürdigkeitsprüfung nicht standhalten.  ( Foto: Shutterstock- Fizkes)

Der Mietkauf ist eine Alternative zur regulären Immobilienfinanzierung und für Kaufinteressenten sinnvoll, die einer Kreditwürdigkeitsprüfung nicht standhalten. ( Foto: Shutterstock- Fizkes)

Wann ist der Mietkauf sinnvoll?

Der Mietkauf ist eine Alternative zur regulären Immobilienfinanzierung und für Kaufinteressenten sinnvoll, die einer Kreditwürdigkeitsprüfung nicht standhalten. Dazu zählen häufig junge Familien, Selbstständige und Freiberufler. Dadurch, dass der Restkaufbetrag mit jeder Mietzahlung sinkt, ist es später leichter, die geforderte Summe aufzubringen oder dafür ein Darlehen von der Bank zu bekommen.

Wichtig: Neben der monatlich zu zahlenden Miete muss auch der Kaufbetrag zusammengespart werden. Daher ist der Mietkauf in der Regel nur für Menschen mit ausreichend hohem Einkommen sinnvoll. Diese wiederum haben aber oft die nötige Bonität, um das meist günstigere Bankdarlehen in Anspruch nehmen zu können.

Nicht sinnvoll ist der Mietkauf, wenn schon früh feststeht, dass der Kauf der Immobilie aus beruflichen oder privaten Gründen nicht mehr infrage kommt. Die bis dahin geleisteten Mietzahlungen sind wie bei einer normalen Miete weg beziehungsweise werden sie meist nicht in voller Höhe zurückerstattet.

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Die Vorteile des Mietkaufs einer Wohnung oder eines Hauses liegen auf der Hand:

  • Kein Bankkredit nötig
    Wer keinen Bankkredit bekommt, kann mit einem Mietkauf dennoch Wohneigentum erwerben.
  • Deutlich flexibler
    Wer sich nicht von Anfang an festlegen will, kann einen Optionskauf vereinbaren und zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden, ob er die Immobilie kaufen möchte.
  • Stabile Raten
    Die Miete bleibt meist über die gesamte Laufzeit gleich hoch, nur die Nebenkosten werden in der Regel angepasst.

Es gibt aber auch Nachteile des Mietkaufs. Diese können mitunter so gravierend sein, dass im Einzelfall davon abzuraten ist:

  • Deutlich teurer
    Der Mietkauf kostet meist weitaus mehr Geld als ein Bankdarlehen, zumal die vereinbarten Mieten in der Regel deutlich höher sind als die ortsüblichen Vergleichsmieten.
  • Keine Traumhäuser
    Teilweise werden zum Mietkauf nur die Immobilien angeboten, die sonst niemand haben möchte. Gründe hierfür können beispielsweise die Lage oder der Zustand des Objekts sein.
  • Keine Förderung
    Ohne klassische Finanzierung gibt es auch keine staatliche Förderung für den Immobilien-Mietkauf.
  • Hohes Risiko bei einer Insolvenz
    Wenn der Vermieter innerhalb der Laufzeit des Mietvertrags insolvent wird, und es für diesen Fall keine Regelung im Mietkaufvertrag gibt, kann es zu einer Versteigerung der Immobilie kommen. Das Geld, das bislang als Anzahlung durch die Miete investiert wurde, ist dann weg.
Mit einer vorausschauenden Planung kann der Mietkauf eine gute Alternative darstellen, um ohne Bankkredit ein Eigenheim zu erwerben.  ( Foto: Shutterstock- fizkes)

Mit einer vorausschauenden Planung kann der Mietkauf eine gute Alternative darstellen, um ohne Bankkredit ein Eigenheim zu erwerben. ( Foto: Shutterstock- fizkes)

Was muss ich beim Mietkauf beachten?

Bevor Mietkäufer den Vertrag unterzeichnen, sollten sie ihn genau prüfen und hierfür idealerweise einen Anwalt zu Rate ziehen.

Der Mietkaufvertrag sollte folgende Regelungen enthalten:

  • Höhe der Abschlussgebühr oder Anzahlung
  • Gesamtkaufpreis
  • Fristen für die Kaufentscheidung
  • Höhe der Monatsraten
  • Art der Finanzierung des Restkaufwertes
  • Fälligkeit der Restkaufsumme
  • Rückzahlungsvereinbarungen
  • Finanzierung bei plötzlichem Wegfall des Einkommens
  • Kündigungsrechte und -fristen
  • Regelungen für den Todesfall des Vertragspartners

Der Mietvertrag sollte auch die Übernahme von Kosten regeln, die in der Zeit der Miete durch den Verkäufer getragen werden. Soll beispielsweise der Mieter beim Kauf der Immobilie diese Kosten erstatten, ist es ratsam, diese Regelung in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Zudem ist es ratsam, die Immobilie mit einem Gutachter zu besichtigen, um Mängel oder einen Sanierungsstau erkennen zu können. Die monatliche Miete sowie der restliche Kaufpreis sollten zusammengenommen dem Wert entsprechen, der für das Objekt angemessen ist.

Darüber hinaus sollten Mietkäufer einen Grundbuchauszug anfordern, um zu erfahren, ob beispielsweise Vorkaufsrechte oder finanzielle Belastungen auf der Immobilie liegen.

Prüfe, wer sich bindet

Mit einer vorausschauenden Planung kann der Mietkauf eine gute Alternative darstellen, um ohne Bankkredit ein Eigenheim zu erwerben. Bei der Entscheidung sollten sich Kaufwillige jedoch Zeit nehmen und ihre Finanzen sowie den Mietkaufvertrag auf Herz und Nieren prüfen.

Über Rebecca Liebig

Rebecca Liebig

Rebecca Liebig ist gerade im achten Monat schwanger. Voller Vorfreude auf ihr Baby genießen sie und ihr Mann die spannende Zeit. Von der ersten Übelkeit bis hin zu den Bewegungen ihres Mädchens halten sie alles fest. Schließlich möchte man sich später ja auch an diese Zeit erinnern. Bei der Planung des Kinderzimmers gehen die Vorstellungen zwar auseinander. In einem sind sich Rebecca und ihr Mann jedoch einig: Die aufregende Zeit wollen sie so richtig genießen. Rebecca plant, drei Jahre mit ihrer Tochter zu Hause zu bleiben. Auch ihr Mann möchte zwei Monate Elternzeit nehmen.

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