KfW Sanierungskredit: Alternative zur Baufinanzierung?

Mit dem KfW Sanierungskredit fördert die KfW die Sanierung von Immobilien. Für welche Immobilienbesitzer der Sanierungskredit verfügbar ist und wie er eingesetzt werden kann, haben wir uns angesehen.

Können Sanierungskredite der KfW die klassische Baufinanzierung ersetzen?

Geht es darum, das Wohnhaus umzubauen und hierbei energieeffizient zu sanieren, können die KfW-Sanierungskredite ideal sein. Für eine umfangreiche Umbaumaßnahme werden jedoch die meisten Experten eine Baufinanzierung empfehlen. Gleich, ob der Kredit als Sanierungskredit oder als Umbaukredit bezeichnet wird: Die Baufinanzierung hat den Vorteil, dass hier meist günstigere Zinssätze verfügbar sind. Außerdem ist die Absicherung über eine Eintragung ins Grundbuch möglich, was bei einem einfachen Sanierungskredit in der Regel nicht der Fall ist. Bei Sanierungskrediten werden dafür aber keine Kosten für den Notar sowie für die Eintragung im Grundbuch fällig, weshalb der Sanierungskredit eher für kleinere Maßnahmen geeignet. Um Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren, kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht:

• KfW-Sanierungskredit
• Modernisierungs- oder Wohnkredit
• Klassischer Ratenkredit
• Baufinanzierung

Normalerweise gibt es bei Banken und auf Kreditvermittlungsplattformen wie hier bei SMAVA einen Kredit für die Sanierung – oder zumindest den Antrag darauf, wobei zu beachten ist, dass solche Darlehen in der Regel zweckgebunden vergeben werden. Sie können nur für die Maßnahmen verwendet werden, die zuvor mit der Bank besprochen und von dieser genehmigt wurden. Die KfW stellt sich hierbei ebenfalls interessant dar, denn sie bietet staatliche Unterstützungen zur Kreditfinanzierung der Sanierung. Ein Beispiel für die Angebote der KfW ist der Tilgungszuschuss, ein anderes bezieht sich auf besonders niedrige Zinsen und lange Laufzeiten auch für niedrige Kreditbeträge.

Wenn Sie einen Sanierungskredit bei der KfW beantragen und damit einen Umbau oder eine Sanierung vornehmen lassen wollen, sollten Sie wissen, dass es den gewünschten Zuschuss hier nur noch dann gibt, wenn ein Sachverständiger in die Sanierung mit eingebunden ist.

Dieser prüft, ob das Darlehen auch wirklich für den Umbau verwendet wird und ob die Qualität der Immobilie damit gesichert werden kann. Der Sachverständige, der als Energieberater auftritt, muss auf der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes („Qualitätsgesicherte Energieeffizienz-Expertenliste“) der dena (Deutsche Energie-Agentur GmbH) stehen. Außerdem muss ein genauer Maßnahmenplan sowie eine Kostenübersicht vorgelegt werden.

Unterschiedliche Maßnahmen mit dem KfW-Sanierungskredit möglich

Mit einem Sanierungs- oder Verbraucherkredit sind unterschiedliche Maßnahmen zur Renovierung und Sanierung durchzuführen. Das Gute daran: Der Verbraucherkredit ist im Gegensatz zum KfW-Kredit nicht zweckgebunden. Wenn Sie also nicht nur die Wärmedämmung erneuern wollen, sondern gleich noch neue Tapeten an die Wand bringen möchten, ist das möglich. Vom restlichen Kreditbetrag kaufen Sie die lang gewünschte Essecke: Mit dem Verbraucherkredit jeder Bank kein Problem, mit der KfW schon.

Mit Sanierungs- oder Verbraucherkrediten der Banken können unter anderem die folgenden Vorhaben realisiert werden:

• Wärmedämmung erneuern (zur energetischen Sanierung des Hauses)
• Erneuerung der Heizungsanlage, auch teilweiser Umbau möglich
• Einbau neuer Fenster und Türen zur Verminderung von Wärmeverlusten
• Sanierung zum Erreichen des Effizienzhausstandards

Die KfW bietet diesbezüglich ebenfalls Programme, die zur Umsetzung der Sanierungsvorhaben geeignet sind. Doch diese Programme sind nicht für jeden nutzbar bzw. können nur unter Auflagen genutzt werden. Wichtiger Unterschied zum Verbraucherkredit: Werden Umbaumaßnahmen mit diesem durchgeführt, muss nicht zwangsläufig ein Energieberater beauftragt werden.

Förderprogramme der KfW

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die verschiedenen Förderprogramme, die seitens der KfW derzeit für eine Sanierung geboten werden:

• Programm 433 „Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle“

  Dieser Umbaukredit wird für den Einbau von Brennstoffzellsystemen gewährt, wobei bis zu 28.200 Euro je Brennstoffzelle gewährt werden. Der Tilgungszuschuss kann für den Einbau der Brennstoffzellen in neue oder bestehende Gebäude verwendet werden. Gefördert werden dabei Installationen von Brennstoffzellsystemen in den Leistungsklasse von 0,25 bis 5,0 Kilowatt elektrischer Leistung in Wohn- und Nichtwohngebäude. Gefördert werden die Kosten für den Einbau, für das Brennstoffzellsystem selbst, für den Vollwartungsvertrag innerhalb der ersten zehn Jahre und für die Leistungen des Energieberaters. Die Höhe der Zuschüsse richtet sich nach der Leistungsklasse der installierten Brennstoffzelle sowie nach den förderfähigen Gesamtkosten des Projekts.

• Programm 151 „Energieeffizient Sanieren – Kredit für die komplette Sanierung oder für einzelne Maßnahmen“

  Die Zinsen sind in diesem Programm besonders niedrig und können zum Beispiel nur 0,75 Prozent betragen. Der Förderkredit kann bis zu einer Höhe von 100.000 Euro vergeben werden, wenn ein KfW-Effizienzhaus angestrebt wird. Möglich ist zudem die Vergabe von bis zu 50.000 Euro für einzelne Maßnahmen oder Maßnahmenpakete, hier sinkt der effektive Jahreszins bis auf 0,05 Prozent. Das Darlehen kann zudem für den Kauf von saniertem Wohnraum verwendet werden, der Tilgungszuschuss beträgt bis zu 27.500 Euro. Die Begleitung des Bauvorhabens durch einen Energieberater kann mit bis zu 4000 Euro zusätzlich gefördert werden.

• Programm 167 „Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit für die Umstellung der Heizung auf erneuerbare Energien“

  Mit diesem Sanierungskredit der KfW werden bis zu 50.000 Euro je Wohnung als Kredit vergeben, bei dem einen zehnjährige Zinsbindung besteht. Damit sind die Zinsen für die maximale Dauer des Kredits festgeschrieben. Der Sanierungskredit kommt für alle Hausbesitzer infrage, die ihre Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen wollen, wobei nur die Anlagen förderfähig sind, die seit mindestens zwei Jahren in Betrieb sind und nun umgebaut werden sollen. Geförderte Einzelmaßnahmen sind zum Beispiel der Einbau thermischer Solarkollektoren mit bis zu 40 m² Bruttokollektorfläche und der Einbau von Biomasseanlagen mit Heizleistungen zwischen 5 und 100 Kilowatt. Auch Wärmepumpen und kombinierte Heizungsanlagen werden gefördert. Die Zinssätze liegen derzeit bei nur 0,78 Prozent effektiver Jahreszins.

• Programm 430 „Zuschuss für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder für einzelne energetische Maßnahmen“

  Wer energieeffizient sanieren möchte, kann eventuell auch dieses Programm nutzen. Hierbei werden bis zu 30.000 Euro je Wohnung als Kreditzuschuss gewährt, wobei private Eigentümer, die sanieren oder einen sanierten Wohnraum kaufen wollen, zu der förderfähigen Personengruppe gehören. Dieser Zuschuss ist mit anderen Fördermitteln kombinierbar.

• Programm 431 „Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung“

  Es werden 50 Prozent der Kosten übernommen, maximal aber 4000 Euro. Das Programm richtet sich an alle, die Wohnraum neu bauen oder sanieren möchten oder die ein Zertifikat für nachhaltiges Bauen erwerben wollen. Dieses Programm kann nur in Ergänzung der Programme 151/152, 430 oder 153 genutzt werden.

Ist ein Sanieren überhaupt nötig?

Wer vor ca. zehn Jahren ein Haus gebaut hat, hat dieses vielleicht noch mit einer konventionellen Ölheizung errichten lassen. War damals bereits abzusehen, dass diese Art der Heizung irgendwann nicht mehr zeitgemäß sein würde, konnte doch niemand ahnen, wie schnell der Wandel vonstatten gehen würde. Die Forderung nach mehr Energieeffizienz und nach der Hinwendung zum Heizen einzig mit erneuerbaren Energien kam schneller als gedacht und überraschte so manchen Hausbesitzer, der der Meinung war, sich damit frühestens in zwanzig Jahren beschäftigen zu müssen. Die Frage aus der Überschrift kann damit für viele Hausbesitzer eindeutig mit einem „Ja“ beantwortet werden.

Der Sanierungskredit, wie er auch von der KfW angeboten wird, ist vor allem für kleine Maßnahmen geeignet, mit Ausnahme des oben dargestellten Programms 151. Wichtig: Ein solcher Kredit ist zweckgebunden und das Geld kann nicht für andere Zwecke eingesetzt werden. Wer also ein Haus kauft und mit dem Geld aus dem Kredit gleich noch einen Gartenzaun bauen möchte, kann die Aufwendungen für den Zaun nicht aus dem Kredit begleichen. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsen bleibt ohnehin zu überlegen, ob eine normale Baufinanzierung nicht die bessere Alternative darstellt, auch wenn es dort keinen Tilgungszuschuss gibt.

Einen günstigen Umbaukredit finden: So geht’s ganz einfach

Die KfW muss nicht immer die erste Anlaufstelle sein, auch wenn sich ein Blick auf die Förderprogramme sicherlich lohnt und sich jeder Bauherr einen Überblick über neue Angebote der Förderbank machen sollte. Doch ganz so günstig, wie es gern dargestellt wird, sind die Darlehen nicht, trotz Tilgungszuschuss, tilgungsfreier Zeit und niedrigen Zinsen. In jedem Fall sollten andere Banken in einen Kreditvergleich einbezogen werden. Wichtig ist dabei unter anderem die Frage, ob Sie selbst Mieter oder Hausbesitzer sind, denn derartige Darlehen werden in der Regel nur an den Hausbesitzer vergeben. Wenn Sie sich ärgern, dass die Fenster nicht dicht sind, können Sie in einer Mietwohnung nicht auf eigene Faust agieren.

Des Weiteren spielt es eine Rolle, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Entsprechen diesen den Vorgaben der KfW, sodass am Ende ein KfW-Effizienzhaus entsteht? Wird ein Energieberater zurate gezogen? Ist das nicht der Fall, muss ohnehin eine neue Bank gesucht werden, die Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt danach keine Zuschüsse. Um förderfähig zu sein, muss das Haus nach dem Umbau gewissen Richtlinien entsprechen. Ist das nicht möglich, werden weder niedrige Zinsen noch Zuschüsse gewährt. Die Kosten für die Maßnahmen müssen dann selbst getragen werden bzw. sollten über eine Baufinanzierung abzufangen sein.

Der komplette Umbau der Heizungsanlage sowie die Ausstattung des Hauses mit einer neuen Wärmedämmung kann sich rasch auf 50.000 Euro und mehr belaufen. Die Baufinanzierung bietet in dem Fall bessere Konditionen als ein Sanierungskredit. Bedenken Sie bitte auch die Laufzeit und legen Sie diese so fest, dass Sie den Umbaukredit ohne Probleme zurückzahlen können. Eine Laufzeit bis zu fünf Jahre ist bei einer Kreditsumme von 10.000 Euro meist ausreichend.

Umbaukredit und Zuschüsse beantragen

Wurde ein Plan mit den durchzuführenden Arbeiten aufgestellt, kann der Umbaukredit beantragt werden. Wichtig ist, dass Sie sich vorab über die anfallenden Kosten informieren. Außerdem sollten Sie nicht zu früh mit den Arbeiten beginnen, sondern erst, wenn Sie das Geld auch wirklich ausgezahlt bekommen haben. Im schlimmsten Fall wird der Kreditantrag abgelehnt und die Maßnahmen haben begonnen. Die Arbeiten müssen dann aber bezahlt werden. Vergleichen Sie zuerst angebotene Kredite zur Modernisierung und achten Sie hier auf den effektiven Jahreszins, auf zusätzliche Gebühren und auf ein Sondertilgungsrecht. Außerdem sollten die monatlichen Raten anzupassen sein, was vor allem bei längeren Laufzeiten günstig ist. Die Zinsbindungsfrist sollte sich möglichst über die gesamte Laufzeit des Kredits erstrecken, denn wenn neue Verhandlungen zu den Zinsen geführt werden müssen, können Sie Pech haben und müssen am Ende mehr zahlen.

Soll der Umbaukredit als Förderkredit beantragt werden, muss ein Energieberater vorgewiesen werden. Sie finden diesen in der oben genannten Liste zu den qualitätsgesicherten Energieeffizienz-Experten und können hier einen Sachverständigen beauftragen. Seine Rechnung begleichen Sie selbst, bekommen dafür aber den vorgestellten Zuschuss durch die KfW.

Wer Zuschüsse der KfW in Anspruch nehmen will, sollte sich auf dem Zuschussportal der KfW anmelden. Dort sind auch die Kreditangebote für Bestandsimmobilien im Detail einsehbar.

Ein wichtiger Schritt sollte überdies vor der Beantragung des Kredits vorgenommen werden: Verschaffen Sie sich einen Überblick über alle monatlichen Kosten, ehe eine neue Belastung hinzukommt. Stellen Sie für sich eine realistische Haushaltsrechnung auf und erfahren Sie damit, wie hoch die monatlichen Raten durch den Umbaukredit sein dürfen. Eine solche Aufstellung brauchen Sie ohnehin, wenn Sie zur Bank gehen und den Förderkredit oder die Baufinanzierung beantragen wollen. Tipp: Wenn die KfW für den Sanierungskredit infrage kommt, muss der Antrag auf einen Förderkredit bei der Hausbank gestellt werden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bearbeitet nur weitergeleitete Anträge und ist nicht selbst ein direkter Ansprechpartner für die Kunden. Das Geld wird dann auf das Konto des Antragstellers ausgezahlt.