Die Logistikbranche erlebt seit Jahren ein dynamisches Wachstum, das durch verschiedene globale Entwicklungen zusätzlich beschleunigt wird: E-Commerce, die Just-in-Time-Produktion, steigende Warenumsätze und die geopolitische Neuausrichtung von Lieferketten machen Logistik zur tragenden Säule moderner Volkswirtschaften. Diese Entwicklung hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt – insbesondere im Bereich der Logistikimmobilien.
Immobilienfonds erkennen zunehmend das Renditepotenzial dieser Assetklasse. Neben stabilen Mietverträgen mit bonitätsstarken Logistikern und Gewerbebetrieben überzeugt vor allem die langfristige Nachfrage, die unabhängig von kurzfristigen Konjunkturzyklen erscheint. Logistikflächen gelten inzwischen nicht mehr als spekulatives Investment, sondern als integraler Bestandteil ausgewogener Fondsportfolios.
Verkehrsanbindung als Erfolgsfaktor
Ein entscheidender Faktor bei der Auswahl geeigneter Logistikstandorte ist die Verkehrsanbindung. Immobilien, die sich in unmittelbarer Nähe zu Autobahnen, Güterverkehrszentren, Binnenhäfen oder Flughäfen befinden, bieten ihren Nutzern immense operative Vorteile – kürzere Lieferzeiten, optimierte Distribution und geringere Transportkosten. Für Fondsmanager wird die Infrastruktur damit zu einem der wichtigsten Bewertungskriterien bei der Objektauswahl.
Beispielhaft zeigt sich das am sogenannten „Logistikgürtel“ entlang der Autobahnen A3, A5 und A7, wo nationale und internationale Logistikrouten zusammenlaufen. Dort ist die Konkurrenz um geeignete Flächen besonders hoch, ebenso wie das Potenzial für Mietsteigerungen und Wiederverwertbarkeit. Der „Last Mile“-Sektor – also die Lieferung bis zur Haustür – erhöht den Druck auf urbane Logistikstandorte zusätzlich und macht zentral gelegene, gut erreichbare Immobilien extrem wertvoll.
Der Wert einer Logistikimmobilie wird nicht zuletzt durch ihre Anbindung an das Verkehrsnetz bestimmt. (Foto: AdobeStock – tim – 653388808)
Renditepotenziale durch gezielte Standortwahl
Die Standortwahl entscheidet maßgeblich über die Wirtschaftlichkeit eines Logistikobjekts. Immobilienfonds, die auf Standorte mit langfristigem Nachfragepotenzial setzen, sichern sich stabile Einnahmen und Wertsteigerungen. Dabei sind nicht nur große Ballungsräume von Interesse, sondern auch sogenannte B- und C-Standorte entlang wichtiger Verkehrskorridore. Diese bieten oft niedrigere Einstiegspreise bei gleichzeitig guter Mietdynamik. Zudem profitieren sie häufig von regionalen Förderprogrammen oder geringeren Nebenkosten, was die Gesamtrendite zusätzlich steigern kann.
Einige Fonds setzen gezielt auf Grundstücke in Nähe zu Industrieparks oder Neubaugebieten, um bereits in der frühen Projektphase Entwicklungspotenziale zu nutzen. Bei vorausschauender Planung lassen sich solche Areale für verschiedene Nutzungsarten vorbereiten – vom klassischen Lager bis hin zu kombinierten Gewerbe- und Verwaltungsflächen. Solche Flexibilität wirkt sich positiv auf die Wiedervermietbarkeit und Exit-Strategien aus. Auch temporäre Mischnutzungen – etwa durch Pop-up-Büros, Testflächen oder temporäre Unterkünfte für Projektpersonal – lassen sich in der Frühphase effektiv integrieren und schaffen zusätzlichen Mehrwert.
Mehr als nur Lagerflächen – Nutzerbedarf verändert sich
Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren stark weiterentwickelt. Der Markt verlangt längst nicht mehr nach reinen Lagerhallen mit niedriger Ausstattung. Moderne Nutzer fordern energieeffiziente Gebäude, Photovoltaikanlagen auf dem Dach, E-Ladesäulen für Transportflotten und Platz für automatisierte Fördertechnik. ESG-Kriterien spielen dabei eine immer wichtigere Rolle – sowohl bei der Bauweise als auch beim laufenden Betrieb. Zudem erwarten viele Mieter heute flexible Grundrisse, Smart-Building-Technologien zur Prozessoptimierung und eine nachhaltige Bauweise, die ökologische Standards erfüllt und gleichzeitig Betriebskosten senkt.
Für Fonds bedeutet das: Wer frühzeitig in hochwertige, nachhaltige Immobilien investiert, erfüllt nicht nur regulatorische Anforderungen, sondern positioniert sich auch für zukünftige Mietnachfragen. Gebäude, die wandelbar und zukunftssicher konzipiert sind, lassen sich einfacher vermarkten, erzielen höhere Mieten und sinken weniger im Wert. Auch Green Building-Zertifizierungen wie DGNB oder BREEAM sind bei Investoren zunehmend gefragt. Sie dienen nicht nur als Qualitätsnachweis, sondern auch als Verkaufsargument bei Exit-Szenarien oder institutionellen Investoren.
Monteurzimmer & temporäre Wohnformen als Nebeneffekt
Ein oft unterschätzter Nebenaspekt im Rahmen von Logistikprojekten ist der temporäre Bedarf an Wohnraum während der Bau- oder Einrichtungsphase. Großprojekte ziehen häufig externe Fachkräfte, Bauarbeiter oder Monteure an, die für Wochen oder Monate vor Ort untergebracht werden müssen. In dieser Übergangszeit entsteht eine hohe Nachfrage nach einfachen, funktionalen Unterkünften – häufig in Form von Monteurzimmern. Besonders in infrastrukturschwachen Regionen, in denen Hotels oder möblierte Wohnungen Mangelware sind, stellen solche Unterkünfte einen essenziellen Faktor für den Projektfortschritt dar.
Zwar gehört diese Art der Vermietung nicht zur klassischen Strategie institutioneller Immobilienfonds, doch sie kann als interimistische Lösung in Betracht gezogen werden – insbesondere bei länger leerstehenden Objekten oder in der Entwicklungsphase. Auch Projektentwickler, die mit Fonds kooperieren, berücksichtigen zunehmend die Option, temporären Wohnraum für mobiles Personal einzuplanen, etwa über modulare Wohncontainer oder befristete Untervermietungen. Solche Konzepte schaffen nicht nur kurzfristige Einnahmen, sondern verbessern auch die soziale Infrastruktur am Standort – ein Aspekt, der bei ESG-Bewertungen positiv berücksichtigt werden kann.
Standortstrategie entscheidet über den Erfolg
Der Logistikboom wird durch den strukturellen Wandel der Wirtschaft weiter angetrieben: steigende Nachfrage nach schnellen Lieferketten, der Trend zur Reindustrialisierung Europas sowie nachhaltigere Transportlösungen erfordern leistungsfähige, zentral gelegene Logistikimmobilien. Für Immobilienfonds ergibt sich daraus eine strategische Chance: Wer frühzeitig auf gut angebundene Standorte mit entwicklungsfähigen Grundstücken setzt, profitiert nicht nur von attraktiven Mieten, sondern auch von langfristigen Wertsteigerungen.
Wer darüber hinaus angrenzende Bedarfe wie temporären Wohnraum, ESG-Kriterien und Nutzungsflexibilität im Blick hat, sichert sich einen zukunftssicheren Platz in einem Marktsegment, das in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen wird.
