Mit 15 Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen reagiert das Bezirksamt Neukölln auf unzulässige Kurzzeitvermietungen in einem Wohngebäude. Damit setzt es die Milieuschutz-Verordnung und den § 549 BGB konsequent um. Gerichtliche Bestätigungen durch das VG Berlin und das OVG Berlin-Brandenburg untermauern die Rechtsgrundlage. Ziel ist die Stärkung des sozialen Zusammenhalts, der Schutz dauerhaft lebender Bewohner sowie die Schaffung fairer Wettbewerbsbedingungen für gewerbliche Beherbergungsbetriebe. Sie dienen der Vermeidung weiterer Wohnungsknappheit und Mietpreissteigerungen nachhaltig.
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Neuköllner Bezirksamt verhängt nun 15 Nutzungsverbote und fünf Rückbauanordnungen
Das Amt für Stadtentwicklung in Neukölln unterbindet die vorübergehende Vermietung von Wohnungen ohne behördliche Erlaubnis. In einem betroffenen Mehrfamilienhaus wurden fünfzehn Nutzungsverbote sowie fünf Rückbauanordnungen zum Wiedereinbau alter Grundrisse erlassen, um Eingriffe in den Wohnungsbestand und die lokale Milieuschutzerlassung einzudämmen. §549 BGB in Verbindung mit der örtlichen Milieuschutzsatzung und wegweisenden Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Berlin sowie des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg dient als Rechtsgrundlage. Diese Maßnahme beugt Mietpreissteigerungen vor und stärkt die Quartiersstabilität nachhaltig effizient.
Die zuständige Kreisdirektion Neukölln reagierte auf ungenehmigte Kurzzeitvermietungen in einem Wohnhaus mit verbindlichen Verfügungen. Für insgesamt fünfzehn Wohnungen erließ sie Nutzungsuntersagungen, um die kurzfristige Untervermietung zu unterbinden. Zusätzlich verfügte das Amt den Rückbau von fünf Wohneinheiten, in denen ohne Erlaubnis Grundrisse zu Einzelzimmern umgestaltet worden waren. Ziel dieser Maßnahmen ist der Erhalt dauerhaften Wohnraums, die Einhaltung der Milieuschutz-Verordnung und die Durchsetzung von Vorschriften des §549 BGB.
Kurzzeitvermietungen erhöhen Verdrängungsdruck und gefährden dauerhaft bezahlbaren Wohnraum lokal
Regulär als Wohnraum ausgewiesene Einheiten in temporäres Wohnen auf Zeit umzufunktionieren, widerspricht eindeutig den Vorgaben der Milieuschutz-Verordnung, die den dauerhaften Bestand der ansässigen Bevölkerung sowie preisgünstigen Wohnraum gewährleisten soll. Kurzfristige, hochpreisige Vermietungen richten sich nicht an dauerhafte Bewohner und verschärfen die Knappheit langfristig verfügbarer Einheiten. Durch bauliche Eingriffe, insbesondere die Aufteilung in Einzelabteile, wird das Angebot künstlich reduziert und der Verdrängungsdruck auf Bestandsmieter erhöht. Diese Entwicklung treibt Quartiermieten weiter an.
§549 BGB definiert Mindestmietdauer, Höchstdauer für Wohnen auf Zeit
Nach §549 BGB bezeichnet der Gesetzgeber die befristete Überlassung von Wohnraum als „Wohnen auf Zeit?, sofern der Vertrag eine Mindestdauer von drei Monaten und maximal zwölf Monate Laufzeit vorsieht. Die Verwendung möblierter Einheiten erlaubt Vermietern einen Möblierungszuschlag, der offiziell nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Gewerbliche Plattformbetreiber und Immobilienunternehmen nutzen diese Ausnahme intensiv, agieren zumeist ohne erforderliche behördliche Genehmigungen und umgehen damit wirksam weitergehende Schutzvorschriften des Mietrechts. Sie maximieren Renditen ungehemmt oft.
Regulärer Mietwohnungsbestand sank drastisch von 65000 auf 24000 Wohnungen
Der Bericht des Instituts für Berufliche Bildung (IBB) dokumentiert eine signifikante Verschiebung des Berliner Wohnungsmarktes von 2012 bis 2022. Die Inseratzahl für Wohnen auf Zeit kletterte von 10 000 auf 28 000 Einträge, während das reguläre Mietwohnungsangebot innerhalb desselben Zeitraums von 65 000 auf 24 000 Wohnungen schrumpfte. In Neukölln allein waren im April 2025 etwa 7 000 Kurzzeitangebotseinträge veröffentlicht, wodurch der Bestand an dauerhaftem Wohnraum weiter abnimmt. Diese Entwicklung erschwert das Finden bezahlbaren Wohnraums.
Verwaltungsgericht wie OVG lehnen Einzelzimmerklage ohne bauliche Änderung ab
Im Herbst 2020 untersagte das Bezirksamt die Umgestaltung einer Wohnung zu Einzelzimmern, weil dafür keine Baugenehmigung vorlag. Der betroffene Eigentümer klagte gegen das Verbot, scheiterte jedoch sowohl vor dem Verwaltungsgericht Berlin (Az. 19 K 70/21) als auch im Berufungsverfahren beim OVG Berlin-Brandenburg (2 N 29/24). Bislang fehlt eine klare gesetzliche Regelung, die die Untersagung einer Umnutzung ohne bauliche Veränderungen rechtlich eindeutig legitimiert. Die Rechtslage bleibt daher weiter offen, deutlich erkennbar.
Konsequente Milieuschutz-Anwendung entlastet Mietmarkt und fördert fairen Hotelwettbewerb effizient
Die konsequente Anwendung der Milieuschutz-Verordnung parallel zu § 549 BGB garantiert dauerhafte Erschwinglichkeit von Wohnraum, verringert den Druck auf den regulären Mietwohnungsmarkt und schafft transparente Wettbewerbsregeln für Hotels. Dadurch wird sozialer Zusammenhalt in Stadtteilen gestärkt, eine spekulationsfreie Mietpreisentwicklung gesichert und die nachhaltige Quartiersgestaltung gefördert. Anwohner ebenso wie Gewerbetreibende und Besucher profitieren von stabilen Mietverhältnissen, planbaren Unterkünften und einer integrierten Nachbarschaft, die langfristig lebenswert bleibt.
