Geschlossene Immobilienfonds: Rennlisten als 'Schwächebaromter'?

19.04.2002 | Düsseldorf
Journalisten, Experten und Fondsinitiatoren stoßen derzeit gerne gemeinsam in ein Horn: Der geschlossene Immobilienfonds mit deut-schen Immobilien befindet sich im deutlichen Abwärtstrend. Verursacher ist - so die Meinung auf breiter Front - das Bundesfinanzministe-rium. Verantwortlich für die missliche Lage: die Einführung des Paragraphen 2b ins Einkom-mensteuergesetz.

Die aktuelle Diskussion um den sofortigen Abzug bestimmter Dienstleis-tungskosten tut ein Übriges. Neue Wege müs-sen beschritten werden - klingt es unisono. Vermeintliche Lösungen sind schnell bei der Hand: Instandhaltungs-, Kombi- oder Aus-landsfonds gewinnen - da steuerlich attraktiver - an Gewicht. "Der stärkste Trieb des Deut-schen ist der Steuerspartrieb!" Der schon bei-nahe legendäre Spruch scheint sich dieser Ta-ge erneut zu bestätigen.

Die derzeitige Schwäche der geschlossenen deutschen Immobilienfonds spiegelt sich vor allem in den Rennlisten diverser Autoren. Auf einen einfachen Nenner gebracht, ist dort zu lesen, dass Initiator A mehr Umsatz erzielt hat als Initiator B. Dass Anlageform X Zuwachs verzeichnet während Anlageform Y einbricht. Was aber bedeuten diese Erkenntnisse tat-sächlich für den aufgeklärten Kapitalanleger? Nichts. Es sei denn, er will sich in eine große Schar von Lemmingen einreihen... Berater und Vertriebe könnten zu der Interpretation gelan-gen, dass mit Produkt X offenbar der schnelle-re Euro zu verdienen ist als mit Produkt Y. Führt man diesen Gedanken fort, nährt er die Vermutung, dass rückläufige Umsätze in Kapi-talanlage-Segmenten nicht immer mit der Werthaltigkeit der Immobilie einher gehen. Sie stützen sich eher auf die Vermittlungsfähigkeit und -bereitschaft durch die Berater. Hinzu kommt der aktuelle PR-Wert einzelner Objekte oder deren Standorte. Ob ein Immobilien-In-vestment aber tatsächlich aus Anlegersicht aufgeht, muss sich immer erst langfristig über verschiedene Konjunkturphasen beweisen.

Nur eine eigene Asset-Klasse...

Ins Stocken gebracht hat die Branche freilich eine über lange Jahre praktizierte Zuteilungs-mentalität, die auf Steuervorteilen basierte. Die schnelle Ausplatzierung geschlossener Fonds nebst der "schnellen Mark" mit rasch einherge-henden Provisionen nun gehört der Vergan-genheit an. Doch, der Investor, der die Immobi-lie als das sieht, was sie eigentlich ist - nämlich eine eigene Asset-Klasse innerhalb seines Vermögensplans und nicht die 'Eier legende Wollmilchsau' - wird dem gelassen entgegen sehen. Hervorgerufen durch die Steuerdiskus-sion offenbart sich wieder der originäre Sinn und Zweck von Immobilien in der privaten Ver-mögensplanung. Ihre Funktion im Gesamt-Portfolio besteht darin, Erträge zu stabilisieren, zum Inflationsausgleich beizutragen und die Werterhaltung des Gesamtvermögens zu stüt-zen. Die Branche wird sich à la longue einen Gefallen damit tun, diesen reduzierten Ge-danken wieder stärker in ihr Blickfeld zu rücken und zu einem Anleger orientierten Beratungs-und Vertriebsansatz zurückzufinden. Dieser Weg ist zweifellos der Mühevollere! Viele (Steuerspar-)Investoren müssen aus den Ver-triebskarteien gestrichen und neue (Immobili-en-)Investoren identifiziert werden. Auch ist die fachkundige Beurteilung der verschiedenen Facetten einer Immobilie komplizierter darzu-stellen und zu vermitteln als schematisch vor-zurechnende Steuervorteile. In diesem Kontext sind Auslandsimmobilien auch nicht a priori besser als Inlandsimmobilien. Nur, weil sie ei-ne steuerliche Begünstigung erfahren und häu-fig den "Touch des Exotischen" transportieren, haben sie noch lange nicht die Nase vorn. Ausschlaggebend ist doch auch hier das indivi-duelle Anlageprofil eines Investors und die üb-lichen immobilienwirtschaftlichen Beurteilungs-kriterien. Mittel- bis langfristig wird dieses pro-fessionelle Verhalten zu einer höheren Kun-denzufriedenheit und stetigen Erträgen für Be-rater und Initiatoren beitragen.

Chance zur Professionalisierung nutzen Einen wesentlichen Beitrag zu mehr Transpa-renz und Qualitäts- statt Quantitätsdenken im Fondsgeschäft können auch Medien, Exper-ten, Rating-Agenturen und Berater leisten. Hier bietet sich eine Reihe von Ansatzpunkten: .. Steuer- und zivilrechtliche Konstruktionen sind, zumindest bei seriösen Investoren, durch Steuer- und Rechtsgutachten sowie Prospekt-prüfungsberichte hinreichend abgesichert. Sie sollten nicht Schwerpunkt von Besprechungen sein.

.. Die Reduzierung von Immobilienfondsange-boten auf einzelne Größen, wie z. B. Rentabili-tät, Ausschüttung o. ä. wird der Komplexität dieses Investments nicht gerecht. Im Vorder-grund muß eine umfassende Gesamtbeurtei-lung stehen. Einzelne schmackhafte "Häpp-chen", die dem Investor gereicht werden, ver-fälschen das Bild.

.. Die Bewertung von Prospekt-Positionen wie Weichkosten, Konditionen für Anschlussfinan-zierung, Rücklagen für Instandhaltungen oder Währungsrisiken, Berechnung von Abfindungs-guthaben (ein Fall der in meiner 20-jährigen Berufstätigkeit noch nicht eingetroffen ist, weil alle Fonds vor diesem gesellschaftsvertragli-chen Zeitpunkt liquidiert wurden), sind wichtig aber nicht ausreichend.

.. Einen wirklichen Nutzen hat ein Anleger nur ziehen, wenn er die wesentlichen immobilien-wirtschaftlichen Kriterien beurteilen kann. Dies sind u.a. adäquater Standort (mit Zukunftsper-spektive), innere und äußere Architektur, Bau-qualität, Wiedervermietbarkeit etc.

Wie die jüngste Vergangenheit zeigt, bieten selbst große Namen keinen Schutz vor einem Fehlinvestment: Wer wäre vor Jahren nicht glücklich gewesen, einen langfristigen Mietver-trag mit Enron oder Dornier abzuschließen o-der im Prospekt eine Garantieerklärung von der Philipp Holzmann AG vorweisen zu kön-nen? In all diesen Fällen wäre der Prospekt nur noch Makulatur. Zur Abwendung größeren Schadens bliebe nur eins: eine möglichst schnell wieder vermarktbare Immobilie.

Den Blick in die Ferne schweifen lassen Wir alle wissen, dass der Wurm (Fondsange-bot), dem Fisch (Anleger, Berater) und nicht dem Angler (Initiator) gefallen muss. Bei dem Spagat, den schnellen Platzierungserfolg für ein langfristig sinnhaftes Immobilien-Invest-ment zu schaffen, muss jeder Initiator seine in-dividuelle Schmerzgrenze ausloten. Nicht die verzweifelte Suche nach "neuen Konzepten", das Aufspüren noch so kleiner Steuervorteile oder hoch kreative Vertriebsgimmicks sollten dabei im Vordergrund stehen. Kernpunkt ist der professionellere Umgang mit dem Produkt Immobilie. Selbst in den USA hat die Immobilie die 'Tax-Shelter-Funktion' bei Weitem verloren. Nicht nur eventuelle Veräußerungsgewinne sondern sogar in Anspruch genommene Ab-schreibungen müssen dort im Veräußerungs-fall nachversteuert werden. Das trifft einen An-leger besonders hart, wenn der Wiederver-kaufswert unter Einstand liegt und er trotzdem Steuern auf die sogenannte 'recapture depre-ciation' zu zahlen hat. Nichtsdestotrotz findet man in Amerika einen funktionierenden Immo-bilienmarkt - ohne frühzeitige Krankschreibung in den eigenen Reihen...

Quelle: Pressemeldung HSBC Trinkaus & Burkhardt AG

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