Büromarktbericht Stuttgart zum 01.01.2004

01.01.2004 | Stuttgart
Das Vermietungsvolumen im bundesdeutschen Vergleich zum 31.12.2003 Das Umsatzvolumen an Büroflächen lag bis zum 31.12.2003 mit rund 2.583.000 m2 in den erfassten deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) um ca. 6,1 % unter dem Vorjahresergebnis (rund 2.741.400 m2).

2.741.400 m 2 2.583.000 m 2 430.000 m 2 360.000 m 2 285.000 m 2 250.000 m 2 450.000 m 2 470.000 m 2 310.000 m 2 250.000 m 2 495.000 m 2 420.000 m 2 127.000 m 2 149.000 m 2 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 in Quadratmeter DIPBüromärkte gesamt* Berlin Düsseldorf Frankfurt a.M.

Hamburg München Stuttgart Flächenumsatz 2002 und 2003 im bundesdeutschen Vergleich 2002 2003 *Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 2 2. Stuttgart - das Vermietungsvolumen an Büroflächen zum 31.12.2003 Der Stuttgarter Büromarkt zeigte sich im Jahresverlauf 2003 relativ stabil und zog zum Jahresende leicht an.

Insgesamt wurden im Stadtgebiet Stuttgart inklusive Leinfelden-Echterdingen ca. 149.000 m2 vermietet. Das erreichte Umsatzvolumen lag somit rund 17 % über dem Vorjahresergebnis (ca. 127.000 m2). Der Zuwachs war maßgeblich durch eine Großanmietung der EnBW (Energie Baden-Württemberg AG) im Gewerbegebiet Stuttgart-Fasanenhof mit über 65.000 m2 Bürofläche bestimmt.

Das Vermietungsvolumen setzte sich aus ca. 17 % Neubauvermietungen, 34 % Bestandsvermietungen sowie 49 % Projektvermietungen (Anmietung EnBW) zusammen.

Bereits im dritten Quartal 2003 konnte eine deutliche Nachfragebelebung verzeichnet werden.

Vermietungsleistung Büroflächen in Stuttgart und lokalen Teilmärkten in Deutschland 28.400 m2 12.700 m2 1.750 m2 3.000 m2 750 m2 14.000 m2 8.400 m2 2.900 m2 72.500 m2 4.600 m2 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 City Innenstadt Vaihingen Möhringen Degerloch Fasanenhof Weilimdorf Cannstatt/Wangen Feuerbach/Zuffenh.

Leinfelden-Echterdingen in Quadratmeter Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 3 3. Vermietungsleistung nach Branchen Resultierend aus der Anmietung der EnBW (Energie Baden-Württemberg AG) bildeten die Energie- und Industrieunternehmen in 2003 die stärkste Nachfragegruppe mit einem Marktanteil von ca. 52 %. Mit ca. 21 % bilden Ärzte, Ingenieure, Architekten etc. die zweitgrößte Nachfragegruppe im Branchenvergleich. Die übrigen Branchen ließen mit Anteilen zwischen 2,5 % und 8 % keinen signifikanten Trend erkennen.

Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 4,02% 52,23% 8,04% 5,02% 7,03% 2,68% 20,98% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Öffentliche Hand Energie- /Industrieunternehmen Finanzdienstleister/ Versicherungen Medien/ Kommunikation Consultants IT Sonstige (Ärzte, Ingenieure, Architekten etc.) Nachfrage der verschiedenen Branchen in Prozent 4 4. Vermietungsvolumen nach Flächengrößen Aufgrund der Großanmietung der EnBW (Energie Baden-Württemberg AG) mit ca. 65.000 m2 liegt der Schwerpunkt mit ca. 53 % auf dem Flächensegment ab 5.000 m². Ein Großteil der Vermietungsleistung fiel auf Mieteinheiten bis 500 m2. Mit 19 % Vermietungsvolumen in diesem Segment, liegt Stuttgart nur knapp unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von derzeit rund 25 % an kleinteiligen Vermietungen. In der gegenwärtigen Marktsituation spielt das Segment unter 500 m2 eine wesentlich größere Rolle als in den Vorjahren.

Vermietungsvolumen nach Flächengrößen in Prozent und Quadratmeter 13% 19.600 m? 19% 28.000 m? 6% 8.800 m? 53% 79.000 m? 9% 13.600 m? < 500 m? 500 - 1000 m? 1000 - 2000 m? 2000 - 5000 m? > 5000 m? Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 5 5. Mietpreisentwicklung der Büroflächen in Stuttgart Zwar waren die Büromieten 2003 auch am Stuttgarter Büromarkt rückläufig, im Vergleich zu anderen Bürozentren waren die Rückgänge jedoch marginal.

Die mittleren Büromieten in der Stuttgarter City lagen bei rund € 14,50/m2, in der Innenstadt konnten € 12,50/m2 erzielt werden. In den Stuttgarter Außenbezirken lag das Mietpreisniveau bei ca. € 10,50/m2.

Die Spitzenmiete lag bei € 17,50/m2, wobei einzelne Verträge auch darüber hinaus abgeschlossen wurden. In Stuttgart Vaihingen konnten in Einzelfällen Mietpreise von über € 15,00/m2 erzielt werden.

! 17,50 ! 14,50 ! 14,00 ! 12,58 ! 12,50 ! 10,50 ! 0,00 ! 2,00 ! 4,00 ! 6,00 ! 8,00 ! 10,00 ! 12,00 ! 14,00 ! 16,00 ! 18,00 City Cityrand Außenbereich Spitzenmieten und Durchschnittsmieten in Euro je m2 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 6 6. Die Angebotsreserven an Büroflächen in Stuttgart Das Angebot an kurzfristig zur Verfügung stehenden Büroflächen (innerhalb von drei Monaten beziehbar) erhöhte sich von rund 300.000 m2 2002 auf ca. 379.000 m2. Bei einem gesamten Flächenbestand von ca. 7.086.000 m2 entspricht dies einer Leerstandsquote von ca. 5,3 %.

Das Wachstumstempo von Leerständen ist jedoch tendenziell Rückläufig und die Leerstandsquote im Vergleich zu den anderen deutschen Bürozentren relativ gering.

Stuttgart - Angebotsreserve an Bürofläche per 31.12.2003 in Quadratmeter 50.100 m2 79.500 m2 10.000 m2 88.800 m2 9.400 m2 23.200 m2 36.400 m2 39.000 m2 27.500 m2 15.100 m2 City Innenstadt Cannstatt/Wangen Vaihingen Möhringen Fasanenhof Leinfelden-Echterdingen Feuerbach/Zuffenhausen Weilimdorf Degerloch Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 Verteilung der Angebotsreserve auf Bestands- und Neubauflächen in Prozent 40% 60% Neubau Bestand Verteilung der Angebotsreserve auf Bestands- und Neubauflächen 40% 60% Neubau Bestand 7 7. Übersicht: Stuttgart und die lokalen Teilmärkte 8 8. Stuttgart - mittelfristig verfügbares Büroflächenangebot/Prognosen Insgesamt wurden dem Büromarkt Stuttgart im Jahr 2003 ca. 145.000 m2 neue Büroflächen zugeführt. Bedingt durch die Zurückstellung einiger Immobilienprojekte wird das Fertigstellungsvolumen im kommenden Jahr auf ca. 129.000 m2 sinken, wobei bereits ca.

77.500 m2 der Flächen auf Eigennutzer entfallen. Abzüglich der bereits erfolgten Vermietungen stehen lediglich noch ca. 32.500 m2 zur Vermarktung an.

Aufgrund der bereits zum Jahresende 2003 erfolgten Nachfragebelebung, die sich unserer Meinung nach im kommenden Jahr fortsetzen wird, sowie der reduzierten Neubautätigkeit wird sich der Stuttgarter Büromarkt weiter stabilisieren.

Fertigstellungsvolumen 2001 bis 2004 160.000 m 2 312.000 m 2 145.000 m 2 121.000 m 2 738.000 m 2 80.000 m 2 220.000 m 2 130.000 m 2 96.500 m 2 526.500 m 2 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 2001 2002 2003 2004 Gesamt in Quadratmeter Baufertigstellung Vorvermietung Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger ©, Stand: 31.12.03 9 9. Die DIP Büromärkte im Überblick zum 31.12.2003 Quelle: DIP Deutsche Immobilien-Partner, DIP-Research, Stand: 31.12.03 Weitere Informationen BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER Torstraße 15 70173 Stuttgart Björn Holzwarth Leiter gewerbliche Immobilienabteilung Telefon: 07 11 / 21 48 - 192; Telefax: 07 11 / 21 48 - 100 Bjoern.Holzwarth@privatbank.de Helga Krämer Research Telefon 0711 / 21 48 -269; Telefax 0711 / 21 48 -290 E-mail: Helga.Kraemer@privatbank.de Petra Roser, Leiterin Presse/Öffentlichkeitsarbeit E-mail: Petra.Roser@privatbank.de Telefon 0711 / 21 48 -245; Fax 0711 / 21 48 -330 Flächenumsatz Spitzenmiete Mittlere Miete City Leerstand (in m²) Leerstandsquote (in %) (in m²) (in EUR/m²) (in EUR/m²) 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Berlin 360.000 430.000 22,00 25,00 18,00 19,00 1.588.000 1.320.000 9,1 7,5 Bremen 62.500 - 11,50 - 7,50 - 115.000 - 4,0 - Dresden 55.000 - 10,00 - 8,50 - 290.000 - 12,6 - Düsseldorf 250.000 285.000 22,00 23,00 16,40 19,20 820.000 180.000 10,8 3,7 Frankfurt a.M. 470.000 450.000 35,00 40,00 25,00 32,00 1.400.000 275.000 12,3 2,6 Hamburg 250.000 310.000 20,00 20,50 13,00 12,30 870.000 280.000 7,2 2,3 Leipzig 75.000 80.000 10,20 10,00 7,30 7,20 755.000 780.000 22,7 23,6 Magdeburg 27.500 45.100 10,20 10,20 8,50 8,50 170.000 135.000 18,0 14,4 Mannheim 29.000 32.000 12,80 14,00 10,50 11,00 105.000 55.000 5,1 2,8 München 420.000 495.000 30,00 31,50 15,00 16,50 1.400.000 80.000 9,0 0,5 Rostock 25.000 13.000 9,00 9,15 8,00 8,20 85.000 80.000 12,2 11,6 Stuttgart 149.000 127.000 17,50 17,89 14,50 14,82 380.000 100.000 5,3 1,6

Quelle: Pressemeldung Bankhaus Ellwanger & Geiger KG

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